This project has been carried out at RBM Architecture Studio by architect Raúl Benítez Molina.

The case involves a common existing courtyard between two houses with independent access from the public road. Currently, access to the courtyard has been blocked by one of the homeowners. Our client wishes to regain access to the courtyard for maintenance tasks on their facade, among other purposes.

The report addresses the following scenarios to gather necessary information:

- Study of the courtyard and previous information.

- Study of the courtyard and its construction constraints.

- Study of the courtyard and its historical cadastral evolution.

- Study of the courtyard and its urban evolution.

- Study of the impacts of building 1 (our client) and building 2 (the party causing harm) on the courtyard.

- Study of any other relevant aspects in the dispute.

-Conclusion of the courtyard study.

Tras la visita al lugar se observa:

- El patio tiene tres acabados de suelo diferentes: Solería cerámica color marrón (vivienda dos, perjudicador), mortero sin pintar (vivienda uno, nuestro cliente) y enfoscado de mortero pintado. Cada tipología de suelo se sitúa a diferente cota entre sí.

- Ambas viviendas tienen huecos en fachada que se abren al patio, con elementos que sobresalen del plano de fachada como rejas y balcones.

- Las cubiertas de ambas viviendas vierten agua al patio mediante aleros de teja que sobresalen del plan de fachada. Existen sumideros de aguas pluviales a diferentes cotas, y todos los tipos de solería están preparados para recoger dichas aguas.

- En el edificio dos (perjudicador), existen dos tipologías constructivas de vivienda, una mas reciente de dos plantas y un único volumen al norte de la parcela, y el resto de la edificación, de una planta y varios volúmenes adosados.

- Existe un muro de contención de tierras y cimentación del edificio uno (nuestro cliente) que sobresale aproximadamente sesenta centímetros del plano de la facha colindante con el patio.

Finalmente, y tras numerosas investigaciones a través de las normas subsidiarias y el Plan General de Ordenación Urbana de Loja, el Ayuntamiento de Loja, catastro, ortofotos, etcétera se llega a las siguientes conclusiones:

- Según la evolución catastral histórica, el edificio dos ha ido ocupando un viario catastral, es decir una calle que lo separaba parcialmente del edificio uno.

- Urbanísticamente, el edificio uno ocupa exclusivamente el suelo residencial mientras que el edificio dos ocupa parcialmente suelo residencial y parcialmente, viario público.

In conclusion, our client asserts that building two encroaches upon public road, and therefore, it is public domain. This public domain is inalienable, imprescriptible, and unseizable, and the competent Public Administration must reclaim possession, either on its own initiative or by private individuals' complaint.

Currently, the report is serving as a procedure for amicable and beneficial agreement between both parties.

Best regards.

Raúl Benítez.

+34 647698027 / +34 958192320

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